Affitto, cosa c’è da sapere

Un approfondimento sulle cose da sapere per chi si trova a sottoscrivere un contratto di locazione: i principali modelli, oltre alle indicazioni di tipo burocratico e fiscale

Affittare significa stipulare un "contratto di locazione", cioè un accordo con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un bene immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La locazione è quindi un contratto di natura consensuale ed ha forma libera, dato che il codice civile, che ne regolamenta il contenuto e le regole, non esige una forma contrattuale tipica e specifica.
I contratti di locazione immobiliare non possono presentare lo stesso contenuto, dal momento che discende dalla tipologia di contratto che le parti hanno intenzione - di comune accordo - porre in essere, in considerazione delle esigenze, della durata o del corrispettivo, elementi questi che potranno cambiare da contratto a contratto.
La legge prevede, comunque, i principi a cui i soggetti devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando "tipi" tra cui scegliere in base alle proprie necessità.
I principali modelli sono:
- contratto di locazione a canone libero;
- contratto di locazione a canone assistito o concordato;
- contratto di locazione ad uso transitorio;
- contratto di locazione a favore degli studenti universitari.
Tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno devono essere obbligatoriamente registrati dal locatore, ovvero dal conduttore, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore, e sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Il reddito che il locatore ricava dalla locazione è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto.
Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ad esempio, nel caso in cui il contratto è a canone libero il reddito da assoggettare all' Irpef è il valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat); in questo caso spetta una riduzione del 5%.

Nel 2011 il legislatore ha introdotto la cedolare secca, un sistema facoltativo, alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione con l'aliquota del 21% se a canone libero, ovvero del 10% se a canone concordato, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Può applicarsi anche - dal 2017 - ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, cioè di durata non superiore ai 30 giorni.

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